Erhvervslivets udviklingsmuligheder søges fremmet med et differentieret udbud af arealer til forskellige typer af virksomheder, der stiller forskellige krav til omgivelserne. Nogle kræver gode muligheder for rensning af spildevand, mens andre skal have mulighed for at støje. Det er derfor af stor betydning for udviklingen af Norddjurs Kommune, at der er udlagt erhvervsarealer, som modsvarer behovet.
Mål
Det er kommunalbestyrelsens mål, at:
- Der altid er tilstrækkelig udvalg af erhvervsarealer i bybånd øst og bybånd vest.
- Der i øvrige byer og landsbyer er erhvervsarealer, der svarer til behovet.
- Nye erhvervsarealer har en god beliggenhed i forhold til infrastrukturen for at understøtte tilgængelighed og synlighed.
- Der i planperioden udarbejdes lokalplaner for de udlagte erhvervsarealer i Ørsted og Nørager.
Retningslinjer
- Nye erhvervsområder skal som udgangspunkt placeres ved byerne i bybåndene og i forbindelse med de overordnede infrastruktur, f.eks. langs hovedvejene.
- Som udgangspunkt kan alle typer af erhverv placeres i bybånd øst og bybånd vest.
- I bybånd midt og bybånd syd, som er karakteriseret ved mindre byer og landsbyer, kan der som udgangspunkt alene placeres erhverv til mindre, ikke-forurenende virksomheder uden særlige beliggenhedskrav.
- Der kan udlægges mindre erhvervsarealer i de mindre byer og landsbyer som ligger i byzone.
- Mindre erhverv, der ikke er til gene for omkringliggende boliger, kan indpasses i afgrænsede landsbyer indenfor landsbyafgræsningen.
- Der kan altid etableres små virksomheder i egen bolig, der ikke ændrer områdets karakter som boligområde. Disse virksomheder bør ikke beskæftige andre end boligen beboere og være inden for liberale erhverv, såsom revisor, arkitekter, frisør, m.m.
- Der kan udarbejdes landzonelokalplaner til regulering af bestående virksomheder eller nye virksomheder, hvis beliggenhed er afhængig af råstof.
- Der må ikke etableres portnerboliger eller lignende i erhvervsområder, medmindre andet er beskrevet i de enkelte rammebestemmelser.
Redegørelse
Bybånd Øst
Området har et helt særligt vækstpotentiale, både i forhold til bosætning og erhverv. Her har både små og store virksomheder de bedste muligheder for at udvikle sig og skabe vækst, så der er arbejdspladser til borgere både i og uden for Norddjurs.
Grenaa by og havnen er motor for vækstsamarbejder med bl.a. Halmstad og Aarhus Universitet. Bybåndet rummer kultur- og fritidsinstitutioner som Pavillionen og Grenaa Idrætscenter. Kattegatcenteret spiller en stor rolle som besøgs- og undervisningsorgan for folk i alle aldre.
Grenaa
Grenaa er den største by i Norddjurs Kommune, og udgør i kommuneplanen det såkaldte bybånd øst. Grenaa er en vigtig by for hele Djursland og byen rummer flere større virksomheder og Grenaa Havn. Grenaa er også kendetegnende ved et iværksættermiljø, især indenfor gaming-virksomhed, som en naturlig forlængelse af byens gaming-uddannelser.
Grenaa er det største handelscenter på Djursland, og der er gode muligheder for detailhandel i blandt andet bymidten, i lokalcentre ved Havnebyen og på Århusvej, samt i aflastningsområdet syd for byen ved Rugvænget, Trekanten og Hesselvang.
Grenaas erhvervsområder er primært placeret nord-øst for bymidten på arealerne i tilknytning til Nordre Kattegatvej, Bredstrupvej og Grenaa Havn, samt syd for bymidten langs med Århusvej, Rugvænget, Trekanten og Hesselvang.
Status for ledige erhvervsarealer og udlæg af nye erhvervsarealer
Der er større, ledige erhvervsarealer i Grenaa – primært nord for byen. Disse arealer ligger i nærheden af omfartsvejen, og er derfor velegnede til erhverv, hvor der er behov for hyppig og tung transport til og fra virksomhederne. Arealerne er også placeret i nærheden af havnen og flere af arealerne er i kommuneplanen imidlertid også forbeholdt erhverv med tilknytning til havnen. Arealerne er velegnede til pladskrævende erhverv eller erhverv med behov for større oplag. Arealerne nord for byen er vigtige for de havnerelaterede erhverv, og anses af den grund som strategisk vigtige udlæg. Fremtidige erhvervsområder såsom power-to-x eller udvikling af havvind er pladskrævende og/eller afstandskrævende, og det er vigtigt at bevare plads til disse typer virksomheder i Grenaa i nærheden af havnen.
Der har de seneste år været stor efterspørgsel på erhvervsgrunde syd for byen og erhvervsarealerne ved Hesselvang er således ved at være solgt. Der er udlagt et nyt erhvervsområde i umiddelbar forlængelse af Hesselvang, som er endnu ikke lokalplanlagt. Området er rammelagt til kontorerhverv og let industri og håndværk, samt publikumsorienterede serviceerhverv. I modsætning til Hesselvang, Trekanten og Rugvænget, er dette område ikke en del af aflastningsområdet, og det er derfor ikke muligt at placere detailhandel i området. Der er dog mulighed for at placere publikumsorienterede funktioner i området, såsom indendørs sports- og idrætsanlæg (f.eks. fitnesscenter eller legeland) eller restauranter.
Bybånd Vest
Bybåndet har Auning som motor og er kendetegnet ved en grøn og naturrig profil med sin placering tæt på Løvenholm Skov og Randers Fjord. Byerne Allingåbro og Ørsted supplerer Auning både i forhold til funktioner, vækst og udvikling. Dette bybånd rummer store potentialer for tilflytning grundet sin nærhed til Århus og Randers, men også i forhold til virksomhedernes muligheder for at etablere sig og vækste midt i det grønne Norddjurs.
Auning
Auning er den andenstørste by i Norddjurs Kommune og hovedbyen i bybånd vest.
I de seneste år har Auning oplevet en markant vækst og der er især efterspørgsel på boliggrunde i byen. Det skyldes blandt andet byens beliggenhed tæt på E45 og Aarhus, samt byens størrelse, der betyder at langt de fleste hverdagsfaciliteter og -services (skole, institutioner, indkøb, m.m.) er til stede i byen. Auning har også en naturskøn placering imellem herregårdsmiljøet ved Gammel Estrup og Løvenholmskovene, samt et let bakket terræn, der giver mange boliger en stor herlighedsværdi.
Aunings beliggenhed på rute 16 og tæt på Aarhus og E45 har også en stor betydning for erhverv. Det giver god tilgængelighed for transport, kunder og arbejdskraft. En række erhvervsområder har også god synlighed fra rute 16.
I forhold til fremtidig byvækst er der en række begrænsninger omkring Auning, primært i relation til byens geografiske forhold. Der er forskellige natur- og landskabsudpegninger tæt på byen, og derudover nærheden til Gammel Estrup og Løvenholmskovene, som betyder, at vækst-mulighederne omkring Auning er tæt på at være udnyttet.
Det betyder også, at der uundgåeligt skal ske en vis prioritering imellem nye bolig- og erhvervsområder. I dag ligger boligområderne i Auning primært nord for hovedvejen, mens erhvervsområderne ligger primært syd for hovedvejen. Der er dog en række ældre boligområder med især mindre boliggrunde og tæt-lave boliger, som ligger syd for hovedvejen også.
Status for ledige erhvervsarealer og udlæg af nye erhvervsarealer
Der er fortsat en række uudnyttede erhvervsarealer langs Energivej, der også udgør den planlagte omfartsvej. Disse arealer vurderes at have en placering med god tilgængelighed og synlighed, særligt ved omdannelse af Energivej til en omfartsvej.
I midten af Auning, vest for bymidten på rute 16, ligger et ældre erhvervsområde med blandende funktioner. De aktuelle anvendelser i området omfatter rene erhverv, boliger, detailhandel, serviceerhverv og institutioner. I tillægget ændres rammebestemmelserne for området, der fastholdes som erhvervsområde med flere anvendelser. Området er velegnet til mindre, lokale erhverv, der ikke er til gene for boliger og de andre funktioner i området, og hvor der evt. er et ønske om en sammenhæng mellem bolig og erhverv. Det kunne for eksempel være mindre håndværksvirksomheder, hvor der ønskes et værksted i tilknytning til en bolig. Større virksomheder, eller virksomheder med forventninger om pladsmæssige udvikling, henvises til erhvervsarealer syd for byen.
Fausing
Fausing har et stort potentiale i forhold til udvikling af erhvervsområder, med sin beliggenhed på rute 16 tæt på Auning, nærhed til E45 og adgang til kvalificeret arbejdskraft indenfor pendlerafstand. Der har længe været efterspørgsel på erhvervsjord i Fausing. Der ligger allerede erhverv i udkanten af landsbyen, både inden for og uden for udlagte rammer.
I Kommuneplan 2025 er der ændret i rammebestemmelserne for Fausing landsby, for at muliggøre overførslen af landsbyen til byzone ved lokalplanlægning. Derudover er der udlagt et erhvervsramme øst for landsbyen langs rute 16.
Fausing har en særlig attraktiv placering for erhverv og tilbyder både synlighed, tilgængelighed, adgang til arbejdskraft, samt en logistisk god placering.
Arealerne omkring Fausing ligger ikke inden for natur- eller landskabsudpegninger i kommuneplan 2025. Det er således modsat situationen i Auning, hvor yderligere byvækst er begrænset på grund af natur- og landskabsudpegninger, fredskov, og nærheden til Gammel Estrup. Det gør Fausing, der ligger få kilometer vest for Auning, til et oplagt supplement for erhvervsudvikling i bybånd vest.
Fausing by ligger delvis i kystnærhedszone på grund af nærheden til Grund Fjord. Kystnærhedszone skal søges friholdt for bebyggelse og anlæg, som ikke er afhængig af kystnærhed. Der skal derfor være en særlig planmæssige eller funktionel begrundelse for udvikling omkring Fausing.
Rammerne omkring Fausing ligger i den yderste del af kystnærhedszone, er ikke synlig fra kysten, og ligger i forbindelse med eksisterende bebyggelse. Rammerne påvirker ikke offentlighedens adgang til kysten. Det nye udlagte erhvervsramme øst for landsbyen ligger i direkte forbindelse med eksisterende erhverv inden for landsbyafgræsningen og rute 16 mellem Randers og Grenaa, samt i tilknytning til eksisterende erhverv i landzone. Da der er ingen andre natur- eller landskabsudpegninger omkring Fausing, er landsbyen et oplagt sted for erhvervsudvikling i bybånd øst.
Allingåbro
Allingåbro ligger i bybånd vest, nord for Auning, og er kommunens tredjestørste by med ca. 1.810 indbyggere. I Allingåbro ligger de fleste erhvervsområder i den østlige del af byen.
Der er en blanding i den aktuelle anvendelse af erhvervsområder i Allingåbro, og der ligger flere boliger i de udlagte erhvervsområder. Det betyder blandt andet, at det er svært at placere tungere erhverv i de nuværende erhvervsområder i Allingåbro.
Status for ledige erhvervsarealer og udlæg af nye erhvervsarealer
I dag er der fortsat ledige erhvervsgrunde i Allingåbro. Der udlægges ikke nye arealer i Kommuneplan 2025.
Ørsted
Ørsted er den nordligste by i bybånd vest, med ca. 1.450 indbyggere. Der er især håndværksvirksomheder og fremstillingsvirksomheder i byen.
Byens primære erhvervsområder ligger syd for byen ved Rougsøvej. Det giver både god tilgængelighed til Nordkystvejen og videre til rute 16, men betyder også, at erhvervsarealerne ligger lidt mere adskilt fra boligområderne og andre anvendelser. Det kan være en fordel for nogle virksomhedstyper.
Der ligger også nogle mindre erhvervsområder i og øst for midtbyen. En placering her er mere velegnet til mindre erhverv, der ikke er til gene for omkringliggende boliger m.m.
Der er ledige private og kommunalt-ejede erhvervsarealer i området syd for byen. Derfor udlægges der ikke nye erhvervsarealer i Ørsted på nuværende tidspunkt. Områderne, som udgør dele af rammeområde 618 og 621, er kun delvis lokalplanlagt.
Kommunalbestyrelsen har derfor en målsætning om at udarbejde en lokalplan for det eksisterende rammeområde 621. En lokalplan for området vil medvirke til, at området hurtigere kan tages i brug, når der kommer en interesseret virksomhed.
På grund af placeringen længere væk fra byen, tillader rammebestemmelserne i rammeområde 621 tung industri. Anvendelsen af området til tung industri vil naturligvis kræve en vurdering af det konkrete projekt og virksomhed.
Udenfor Bybånd Øst og Vest
Ørum
Ørum er en mindre by i bybånd midt med ca. 700 indbyggere. Ørum har dog en central placering i Norddjurs Kommune, og ligger direkte på rute 16, der giver gode muligheder for erhverv i midten af kommunen.
Der er udlagt et erhvervsområde i Ørum på ca. 2,7 ha langs rute 16, som er fortsat ikke udnyttet.
Nørager
Nørager er en landsby midt i Norddjurs med ca. 320 indbyggere. I strategien for landsbyer i kommuneplan 2021 er Nørager kategoriseret som en landsby i udvikling, og kommunalbestyrelsen har en målsætning om at understøtte en positiv udvikling i landsbyen. Erhvervsmæssigt har Nørager en del fremstillingsvirksomheder, samt vognmand og håndværksvirksomheder. Erhvervsområderne ligger i den vestlige del af byen langs Auningvej.
Der er ledige arealer i erhvervsområderne. Derfor udlægges der ikke nye erhvervsarealer i Nørager på nuværende tidspunkt. Områderne, som udgør dele af rammeområder 410 og 412, er kun delvis lokalplanlagt. Kommunalbestyrelsen har derfor en målsætning om at udarbejde en lokalplan for det eksisterende rammeområde 412. En lokalplan for området vil medvirke til, at området hurtigere kan tages i brug, når der kommer en interesseret virksomhed.
Erhverv i landområderne
I landzone er der mere begrænsede muligheder for erhverv end i byzone. Dog har ændringer i planloven i de seneste år åbnet for flere muligheder for erhverv i landzone, især i forhold til at bruge overflødiggjorte bygninger til forskellige typer erhverv.
Zoneinddelingens hovedformål er at forhindre spredt bebyggelse i det åbne land og dermed sikre en klar grænse mellem by og land, og at byudvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. I landzone kræves der landzonetilladelse til udstykning, byggeri og ændret anvendelse af bygninger eller ubebyggede arealer. Nyt byggeri til erhverv, der ikke er jordbrugs-, skovbrugs- eller fiskerierhverv, bør som hovedregel placeres i udlagte erhvervsområder i byzone. Udover det åbne land er flere mindre bysamfund og landsbyer helt eller delvis i landzone. Her er det vigtigt at skelne mellem ’afgrænsede landsbyer’ i landzone og ikke-afgrænsede landsbyer i landzone idet mulighederne er forskellige.
Derudover bør det bemærkes, at flere ’landsbyer’, især i den tidligere Grenaa Kommune, ligger i byzone, på trods af deres størrelse og landsbykarakter. Heriblandt kan nævnes Ålsø, Ålsrode, Enslev, Hammelev og Glatved. Det er derfor vigtigt at tjekke et landsbysamfunds zonestatus inden man søger om nybyggeri, ændret anvendelse eller andet.
Afgrænsede landsbyer
I Norddjurs Kommune er der 39 afgrænsede landsbyer. I de afgrænsede landsbyer er der allerede taget stilling til mulighederne for nybyggeri, som fremgår af rammebestemmelserne for den enkelte landsby. Disse rammebestemmelser danner således grundlag for vurderingen i forbindelse med en landzonetilladelse.
I forhold til etablering af erhverv i en landsby vil der altid være en opmærksomhed på de generelt blandede funktioner i en landsby, og at erhverv ikke er til gene for landsbyens beboere eller andre anvendelser. Det betyder, at landsbyer generelt er bedst egnet til mindre, ikke forurenende erhverv, f.eks. mindre håndværksvirksomheder, liberale erhverv m.m. Det betyder dog også, at de afgrænsede landsbyer giver god mulighed for at have erhverv og bolig i tilknytning til hinanden, som generelt ikke en mulighed i større erhvervsarealer i byzone.
I kommuneplan 2025 har kommunalbestyrelsen genudpeget to omdannelseslandsbyer blandt de afgrænsede landsbyer: Stenvad og Øster Alling. I disse to landsbyer er der større muligheder for at ændre på landsbyafgrænsningen.
Ikke-afgrænsede landsbyer
Den overvejende del af de landsbyer, som ikke er nævnt ovenfor, er såkaldt ikke-afgrænsede landsbyer. Det betyder, at planlægningspraksis er mere restriktiv end i de afgrænsede landsbyer. Her er mulighederne for erhverv således markant mere begrænset end i de afgrænsede landsbyer.
Overflødiggjorte bygninger i landzone
Planloven giver mulighed for, efter forudgående anmeldelse, at indrette håndværks- og industrivirksomhed, mindre butikker, liberale erhverv, forenings- og fritidsformål og en bolig samt lager- og kontorformål i overflødiggjorte bygninger i landzone, jf. planlovens §37. Ligeledes giver loven mulighed for en begrænset udvidelse af mindre virksomheder etableret i sådanne eksisterende bygninger.
Der er visse forudsætninger for muligheden for at tage overflødiggjorte bygninger i brug uden landzonetilladelse, blandt andet at virksomheden etableres i bestående bygninger, der ikke om- eller tilbygges i væsentligt omfang, og at bygningerne ikke er opført inden for de seneste 5 år.
De omfattede virksomheder kan blandt andet være tømrer- og murervirksomheder, VVS-virksomhed, autoværksteder, tegnestuer, revisorfirmaer, advokatfirmaer, ejendomsmæglerfirmaer, frisørsaloner, kliniker, naturskoler, naturvejledningscentre, klubber og foreninger. Hotel- og restaurationsvirksomhed, vognmandsvirksomhed, entreprenørvirksomhed, nedknusningsanlæg og hestepensioner er ikke omfattet.
Derudover er der nogle restriktioner inden for klitfrednings- og strandbeskyttelseslinjen, i kystnærhedszone og i udpegede støjkonsekvensområder og øvrige konsekvensområder.
Mulighed for udvidelse af eksisterende veletablerede vognmandsvirksomheder
Kommunalbestyrelsen kan i særlige tilfælde meddele tilladelse efter planlovens § 35 til udvidelse eller ændring af eksisterende vognmandsvirksomheder, der før den 15. juni 2017 har ligget på stedet i en længere årrække. En længere årrække skal som udgangspunkt forstås som mere end 10 år.
Hovedreglen er, at større vognmandsvirksomheder skal henvises til planlagte erhvervsområder i byerne. I landzone er der dog nogle steder vognmandsvirksomheder, der har brugt en længere årrække på at opbygge deres virksomhed et bestemt sted. I sådanne tilfælde har kommunalbestyrelsen mulighed for at vurdere, om virksomheden er omfattet af bestemmelsen.
Boliger i erhvervsområder
Norddjurs Kommune har igennem længere tid tilladt opførelse eller indretning af boliger i tilknytning til virksomheder i mange erhvervsområder. Det er oftest med henvisning til en ’portnerbolig’, hvor en portner eller lignende bor ved virksomheden af hensyn til driften.
Det anses i dag for at være en forældet planlægningspraksis. Det er hovedsageligt fordi det skaber udfordringer for eksisterende og fremtidige erhverv i erhvervsområder, især virksomheder, der larmer, støver, medfører tunge trafik, m.m. Selvom en bolig er beliggende i et planlagt erhvervsområde, skal der ifølge miljølovgivningen tages hensyn til den aktuelle anvendelse. Det kan gøre det svært for eksisterende erhverv at blive i områderne, og kan også forhindre nye erhverv i at flytte til et område. Planlægning for boliger i erhvervsområder kan dermed medvirke til nabogener på sigt, enten for beboerne eller for virksomhederne, på grund af blandt andet støj, støv, lugt og tung trafik.
Derudover er det en udfordring at administrere disse boliger på sigt, f.eks. når de videresælges. Når først en bolig er etableret i et erhvervsområde, kan den fortsat være der som en eksisterende lovlige anvendelse. Det kan planlægning ikke ændre på, og at fortsætte med at tillade nye boliger i mange erhvervsområder vil derfor påvirke mulighederne for erhverv og udvikling i områder mange år frem. En spredning af boliger i erhvervsområder skaber også udfordringer, når der skal planlægges for afstandskrævende virksomheder, hvor placeringsmulighederne kan blive mindre.
Med et tillæg til Kommuneplan 2021 var muligheden for boliger i de fleste erhvervsområder i Grenaa og Auning fjernet. I Kommuneplan 2025 udtages muligheden for boliger i erhvervsområder i de øvrige mindre byer.
Ændringen omhandler kun erhvervsområder. Det vil sige centerområder (bymidter, lokalcentre m.m.) ikke er omfattet af ændringen. Muligheden for at drive egen virksomhed (liberale erhverv, f.eks. advokat-, revisor-, arkitektfirma, frisør, m.m.) fra en bolig beliggende i et boligområde, hvor det ikke er til gene for omkringboende, er heller ikke påvirket. Derudover bemærkes det, at de fleste afgrænsede landsbyer, har en karakter af blandet bolig- og erhverv, så mulighederne for boliger i tilknytning til mindre erhverv kan være større her.
Hensigten med ændringen er kun at udfase nye boliger i udlagte erhvervsområder på sigt med henblik på at forbedre mulighederne for erhverv. Lovlige eksisterende boliger i erhvervsområder vil ikke blive påvirket af ændringen.